Три варианта покупки квартиры
Ниже рассмотрим три ситуации: покупка квартиры, полученной по наследству, покупка квартиры по переуступке прав и покупка квартиры, находящейся в долевой собственности.
Покупка квартиры, полученной по наследству.
Наследование согласно законодательству может быть по завещанию и по закону. В обоих случаях разрешена передача квартиры наследникам.
Тем не менее, «негласно» закон отдает приоритет за завещанием. Основой мошеннической схемы в данном случае является подделка завещания.
По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.
Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.
Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.
Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.
Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.
Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через некоторое время брат «пропадает», хотя сестра утверждает, что он женился и уехал. А в действительности, обманным путем, его держали в закрытом подвале все это время. Квартира, естественно, была «переписана» на сестру, и она ее продала. Но чудом или нет, но брат выбрался из подвала и обратился в полицию. А дальнейшие события, развиваются, как в детективном фильме: суд объявляет сестру «недостойным» наследником и возвращает брату квартиру. Казалось бы, счастливый конец, если бы ни одно НО: что нужно делать в этой ситуации добросовестному покупателю? Подавать иск к сестре об истребовании денег, переданных за квартиру.
Покупка квартиры по переуступке.
Такой вариант предусматривает наличие двух договоров: предварительный договор купли-продажи и договор долевого участия в строительстве.
Специалисты утверждают, что самым «надежным» является договор долевого участия в строительстве. Объясняется это тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя существует дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Единственно, такой договор предполагает уступку прав только при согласии застройщика. А, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.
Если после того, как подписан договор переуступки права, выясняется, что застройщик не выполнил своих обязательств, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Как исключение – договор предварительной купли-продажи.
Покупка квартиры, находящейся в общей собственности.
По действующему законодательству, существует общая совместная собственность и общая долевая.
Отличительной особенностью сделок такого рода является то, что на продажу совместной собственности нужно получить согласие всех собственников, которое может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же все собственники включаются, как стороны в договор купли-продажи и расписываются в нем каждый за себя.
Самая стандартная ситуация – продажа квартиры, находящейся в собственности двух супругов. Но может быть и такой вариант: квартира находится в собственности у мужа, а жена просто прописана, хотя квартира куплена в браке; для продажи такой квартиры, в любом случае, требуется согласие жены.
Иначе сделка будет признана недействительной. Обратиться в суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), имеют право в течение 1 года с того момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.
Достаточно проблемной считается ситуация, в которой одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, законные представители или родители должны предоставить ребенку не просто «новые» условия для проживания, но не хуже, чем были ранее. В случае невыполнения ими этого условия, за несовершеннолетним сохраняется право на пользование этой квартиры, даже если она уже является собственностью другого лица.
Понятно, что просто нереально предугадать всех непредвиденных ситуаций. Главное, при их возникновении оставаться спокойным, рассудительным и принимать грамотные решения, а еще лучше обратиться к риэлторам, чем избавите себя от нервотрепки и зря потраченного времени.
Эти статьи Вам могут быть интересны:
