Как грамотно купить квартиру, а не «Кота в мешке»
Мечта каждой нормальной семьи иметь свой собственный угол, а если в идеале, то полноценную квартиру. Недаром англичане говорят, что мой дом - моя крепость. Кто то первоначально арендует квартиру. Но нужно сказать, что мало того, что ежемесячная арендная плата составляет почти львиную долю семейного бюджета, так еще и нет никакой гарантии того, что хозяева жилплощади в самый не подходящий момент не выставят вас на улицу. Поэтому, если есть необходимый капитал, то самый оптимальный вариант – это купить собственную квартиру, а еще лучше «чистую», то есть на первичном рынке.
А вот купить квартиру самостоятельно на вторичном рынке достаточно сложно потому, что почти все квартиры вторичного рынка со своей историей: нередко очень запутанной, с большим количеством бывших владельцев. Еще один неприятный сюрприз, что может ожидать покупателя – это накопленные долги по жилищно-коммунальным платежам бывшими собственниками.
Поэтому, чтобы не пополнить ряды «горе» покупателей нужно очень, очень тщательно, внимательно изучить историю квартиры.
Хотя, не надо грусти или паники, все не та уж плачевно, если подходить к этому вопросу грамотно, то вполне можно избежать всех неприятностей. Главное, придерживайтесь двух правил:
- первое правило — проверка подлинности документов на квартиру;
- второе правило — проведение самой сделки по покупке жилья.
Проверка подлинности документов на квартиру
Не лишне напомнить, что при поверхностном, небрежном изучении истории жилья, вы рискуете оказаться под одной крышей с гражданином, вернувшимся на свои квадратные метры из мест заключения, или же с гражданином, вернувшимся на свои квадратные метры со службы в Армии, вычеркнутого из списков жильцов в связи с призывом, а кто то просто потребует от вас вернуть квартиру через суд.
Казалось бы, еще в 2003 году Конституционный суд РФ принял прогрессивное решение, согласно которого добросовестного покупателя (то есть совершившего сделку, не подозревающего, что квартира юридически грязная) нельзя выселить из квартиры.
Но, как показывает практика, этот закон фактически не работает. Случается, когда сделку признают ничтожной на основании недействительности предыдущих сделок. Помимо этого у добросовестного покупателя квартиру могут отобрать, в том случае, если она была продана помимо воли истца (ст. 302 ГК). Более того, бывший собственник вправе требовать возмещения причиненных ему убытков. Срок исковой давности по ничтожной сделке — 10 лет. По истребованию имущества — три года. Это значит, что в течение этого срока бывшие владельцы могут оспорить сделку покупки-продажи квартиры. Чтобы, как говорят, не сидеть все это время, как на «водородной бомбе» и не испытывать судьбу, нужно очень серьезно отнестись к покупке квартиры.
Проведение самой сделки по покупке жилья.
Первоначально нужно убедиться в том, что продавец квартиры, действительно, ее собственник. Попросив паспорт у продавца, сверьте его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье.
Напрочь отметайте предложения продать квартиру по какой-либо доверенности, не исключено, что можно столкнуться с целым рядом махинаций.
После того как собственник идентифицирован, не поленитесь убедиться в его дееспособности, настояв на том, чтобы он представил вам справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающую факт того, что собственник не состоит там на учете. Иначе, в будущем у него будут все аргументы оспорить сделку и оставить вас без квартиры. 
Дальше, если вы хотите быть уверенными в покупке чистой квартиры да еще и сэкономить, то вы, обязательно, должны самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры. Конечно, за неимением времени вы можете поручить эту процедуру агентству недвижимости. Но мало того, что эта услуга платная: от 1 до 3% от рыночной стоимости квартиры, так еще ни одно агентство недвижимости не гарантирует вам 100-процентно нерасторжимости сделки.
Приступаем к практическому изучению истории квартиры, которая содержится в домовой книге и едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который осуществляет главное управление Федеральной регистрационной службы. В домовой книге зарегистрированы все, когда-либо проживающие в квартире, включая тех, кто ее приватизировал. Для получения этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги, которую могут дать владельцу квартиры или его доверенному лицу в едином информационном расчетном центре (ЕИРЦ) в ДЕЗе. Как правило, в качестве доверенного лица выступает риэлтор, который и получает выписку. Но для спокойствия и уверенности в подлинности справки, сами наведайтесь в ДЕЗ. Кстати, в расширенной выписке должно быть указано новое место жительства всех выписанных из квартиры.
Особого внимания требуют те жильцы квартиры, что проходят срочную службу или находятся в местах лишения свободы. Так как по возвращении у них будут все права вновь в ней прописаться.
Категорично отказывайтесь от покупки такой квартиры, даже если вас их родственники будут настойчиво убеждать в том, что отсутствующие жильцы не станут по возвращении претендовать на жилплощадь.
После тщательного изучения истории квартиры, убедитесь, кто из жильцов участвовал в ее приватизации. При наличии лица не воспользовавшегося этим правом, удостоверьтесь, написано ли им заявление об отказе от права участия в приватизации, обратившись в территориальное отделение департамента жилищной политики и жилищного фонда. Кстати, пригласите с собой владельца квартиры, так как вам такую информацию никто не даст.
Ознакомившись, с расширенной выпиской, из единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним, выписку также может получить только владелец, вы будете иметь полное представление о владельцах и их правах на квартиру.
Кстати, в реестре хранится полная, исчерпывающая информация о правах на квартиру, а также об ограничениях или обременениях, то есть, находится ли она в залоге или под арестом. Также, из выписки можно узнать о том, кто и кому квартиру завещал, дарил, уступал долю и т. д.
Обратите внимание есть ли в квартире несовершеннолетние. Еще недавно для сделки купли-продажи такой квартиры требовалось разрешение органов опеки. Несмотря на то, что сегодня в Гражданском кодексе отсутствует требование о получении разрешения органов опеки при отчуждении недвижимости, но оставлена норма о необходимости такого разрешения при отчуждении иного имущества, в главном управлении Федеральной регистрационной службы, которое подтверждает законность сделки, зачастую по-прежнему требуют согласия органов опеки. А органы опеки отказываются выдавать такие бумаги. В противном случае, чтобы сделка не сорвалась, надо потребовать письменного отказа органов опеки и идти с документами в суд.
Чтобы, действительно, история квартиры была полной, пообщайтесь с соседями продавцов жилплощади. Зачастую, соседи вам выдадут информации намного больше, чем все справки вместе взятые. Существует еще один способ обезопасить себя – застраховать квартиру на всю сумму сделки от утраты прав собственности, более того это может стать еще одним способом проверки квартиры: страховщики владеют целым списком нехороших квартир. В случае, отказа страховать выбранное вами жилье – делайте выводы.
Эти статьи Вам могут быть интересны:
