Ипотека или потребительский кредит: что выбрать?
Жилплощадь остается очень дорогой, но это не мешает людям покупать квартиры, делать в них ремонт и счастливо жить в них. В Европе на человека в среднем приходится порядка 40 кв. м, в США - 60 кв. м. Россия же находится на уровне 20 кв.
Но все же ситуация может измениться уже в ближайшие годы. Так, запущены массовые государственные программы поддержки, направленные на обеспечение квадратными метрами особо нуждающихся: молодые семьи, пенсионеры, ветераны войны и др.
Недавнее подписание указа Президентом «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», в том числе, должно привести к значительном снижению стоимости квадратного метра на 20% к 2018 г. Такой результат планируется достичь увеличением количества квартир эконом класса, за счет роста объемов ипотечного кредитования и снижения процентных ставок по жилищным кредитам. Эти меры позволят не только получить жилье всем желающим, но и улучшать жилищные условия семьям хотя бы раз в 15 лет.
Перед большинством наших граждан не раз стояла делема что выбрать: длительный в оформлении ипотечный кредит с невысокой процентной ставкой и с большим пакетом документов или дорогостоящий потребительский кредит, но требующий меньше затрат времени и сил?
Именно таким вопросом сейчас задаются многие россияне, нуждающиеся в кредитовании на покупку недвижимости.
Потребительские кредиты удивительным образом, действительно, стали конкурировать с ипотечными кредитами. Банки, уловив спрос, наполнили рынок предложениями кредитов наличными на большие суммы, которых достаточно для покупки жилья.
Попробуем рассмотреть все «плюсы » и «минусы» при использовании потребительского кредита для покупки недвижимости.
Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит— одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Для оформления ипотечного кредита в банке требуется объемный пакет документов. Это не только удостоверения личности, документы о трудоустройстве и доходах, но и вся документация о приобретаемой недвижимости. Стоимость приобретаемой квартиры увеличивается не только за счет процентов по кредиту, но за счет оплаты услуг риелтора, БТИ, регистрации ипотеки в пользу банка и т.п.
Страхование ипотеки — обязательное условие кредита. Поэтому заемщику необходимо разбираться в этом продукте, знать, за что он платит свои деньги.
Согласно закону, заемщик должен обязательно страховать только недвижимость от ущерба и повреждений. Но банки навязывают нам дополнительную страховку — жизни, трудоспособности и риск утраты права собственности. Хотя такое страхование тоже приемлемо и выгодно для заемщика. Но, а как же экономия? Сэкономить можно всегда!
Кредит наличными или потребительский кредит имеет неоспоримое преимущество - это относительная простота получения, минимальный пакет документов и быстрые сроки рассмотрения. Кредит наличными можно оформить на сумму до миллиона рублей, а то и больше. Кроме этого, никаких отчетов о целевом использовании денежных средств предоставлять не нужно. Правда, для получения большой суммы часто требуется поручитель и даже не один (при сумме кредита свыше 500 тыс. - 1 млн. рублей).
На сегодня крупные суммы потребительских кредитов используются заемщиками, как заменитель ипотечного кредита. Кредит наличными предпочитают ипотеке те, кому не хватает для покупки жилплощади суммы в диапазоне от 300 000 рублей до 1 000 000 рублей.
Средние процентные ставки, по теперь конкурирующим кредитным программам, постепенно сближаются: диапазон ставок по ипотеке от 12% до15%, а по потребительским кредитам от 17% до 22%. Но все-таки, стоимость любого кредита наличными, остается очень высокой, поэтому при использовании кредита наличными, вместо ипотеки стоит хорошо все посчитать, дабы переплата по кредиту неперечеркнула все плюсы от быстрого и легкого оформления, небольшого пакета документов, получения денег на руки и т.д.
В Европе такого смешения кредитов не происходит по причине существенно более низких ставок по ипотеке, чем по потребительскому кредиту. Сейчас, например, ставка по ипотеке составляет 2-4%, а по потребительскому кредиту – 10-15% годовых. Кроме этого, процесс сбора подготовительных документов по объекту недвижимости для европейского заемщика происходит необременительно: этим занимается строительная фирма, которая продает новое жилье, или риэлторы и& адвокаты за приемлемую плату. В большинстве случаев ипотечный заемщик приходит в банк только два раза: сдать документы и подписать кредитный договор. Кроме этого, сумма потребительского кредита в Европе, как правило, не превышает 10 000 евро.
Практически все ипотечные программы предполагают первоначальный взнос, от величины которого зависит процентная ставка. Размер минимального первоначального взноса определяется банком и может составлять от 10% до 70%. Если вы оформляется потребительский кредит, то сами определяете сумму, которой вам не хватает для приобретения жилья, что служит еще одним преимуществом потребительского кредита перед ипотечным.
При ипотечном кредитовании требуется обязательное страхование недвижимости, передаваемой в залог банку. Дополнительным страхованием (на выбор заемщика) является личное и титульное страхование. Всего на комплексное ипотечное страхование может уйти 1,5% от суммы ипотечного кредита. При отсутствии страхования жизни и здоровья заемщика и титульного страхования ставка по ипотечному кредиту повышается на 3-7%. Если речь идет о потребительском кредите, то можно вообще ничего не страховать. Пусть это и не цивилизованный путь, но зато позволяющий сэкономить приличную сумму денег.
В пользу потребительского кредита также говорит и то, что в большинстве случаев ипотека предполагает «автоматический» залог той квартиры, которую Вы приобретаете. Потратив крупную сумму денег, обязав себя длительный срок вносить крупные платежи по возврату кредита, вложив в новое жилье силы и время, Вы не будете иметь право полностью распоряжаться приобретенной по ипотеке недвижимостью. У Вас не будет даже права сдачи жилья в аренду без ведома банка, не говоря уже о его продаже. Малоприятно осознавать, что в случае неблагоприятной ситуации, при отсутствии возможности платить за ипотечный кредит, жилье Ваше по праву может забрать банк в счет погашения долга. Это также касается ипотечных кредитов под залог уже имеющегося жилья, когда в зало идет не вновь приобретаемое имущество, а то, что у Вас уже есть.
Ипотеку Вы можете оформить лишь на ту недвижимость, которая будет одобрена банком. После принятия положительного решения о выдаче ипотечного кредита, банк приступит к рассмотрению квартиры, дома или земельного участка, которые Вы хотите приобрести. Часто с новостройками проблем нет, но жилье на вторичном рынке будет строго оценено банком, начиная от года постройки и этажности до текущего состояния. На квартирку в пятиэтажке энного года постройки редкий банк решится выдать кредит.
Но есть минусы и при оформлении потребительского кредита для покупки жилья. К ним можно отнести срок. Максимальный срок потребительского кредитования составляет 10 лет, очень редко банки предлагают 15 лет. То есть сумма ежемесячного платежа по потребительскому кредиту будет значительно Выше, чем, если Вы оформите ипотеку лет на 20-30 (можно даже на 50 лет, как предлагает ВТБ24).
При оформлении потребительского кредита все риски при выборе жилья, оценке застройщика (если речь идет о первичном рынке недвижимости) и «чистоте» сделки ложатся на плечи клиента. При ипотечном кредитовании банк и страховая компания проводят проверку объекта недвижимости и всех документов, готовят сделку иконтролируют ее проведение, а банк также берет на себя обязанности по безопасности взаиморасчетов и регистрации. Получается, что даже самые негативные моменты при оформлении ипотеки могут быть смягчены фактом отсутствия рисков для Вас. Банк проводит настолько глубокий и полный анализ недвижимости, контроль сделки, что неправомерные действия или неприятные неожиданности практически исключаются.
В любом случае, при принятии решения о покупке жилья в кредит стоит учитывать как плюсы, так и минусы каждого вида кредита. Потребительский кредит является не профильным для покупки жилья, но вполне может решить Ваш жилищный вопрос в случаях, если:
- банк по каким-то причинам не устраивает выбранная Вами квартира;
- на покупку у Вас уже есть большая часть средств;
- Вы совершаете обмен одной квартиры на другую, более большую, и Вам необходима доплата при обмене.
В настоящее время рынок недвижимости изобилует специальными предложениями и государственными программами, которые призваны облегчить процесс покупки недвижимости, как по времени, так и по стоимости. Рассмотрите все варианты, изучите максимум информации и примите решение так, чтобы выплаты за «кредитное» жилье позволяли наслаждаться новой обстановкой на собственных квадратных метрах.
Эти статьи Вам могут быть интересны:
