Продажа квартиры под залогом банка.
[1] Parterss [Суббота, 2015-01-17 23:07]
Экономический кризис 2014 года для большинства наших сограждан, как гром среди ясного неба, который очень резко повлиял на социальный уровень жизни наших людей: увольнения с работы, стремительный рост курса доллара, сокращения зарплат и т. д. Также все эти негативные факторы привели к тому, что для гражданина, взявшего совсем недавно, такой многообещающий, ипотечный кредит становится непосильной ношей. По самым различным причинам владельцы заложенного жилья, принимают решение продать свою недвижимость, которая находится еще под обременением.
Чаще всего и самой распространенной причиной продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, выступает невозможность продолжать выплачивать банку ежемесячные платежи по причине сложного финансового положения.
В условиях экономического кризиса такие, заложенные банку квартиры, стали новым сектором рынка недвижимости, причем, динамично развивающегося.
Сегодня появились и такие банки, которые разрешения на продажу ипотечной квартиры практически не дают, применяя достаточно серьезные штрафные санкции, которые приводят к тому, что не редко заемщик отказывается от решения продать квартиру.
К сожалению, порой обстоятельства складываются так, что заемщик просто вынужден продать заложенную квартиру. И все-таки, прибегать к продаже квартиры нужно только в самом крайнем случае, когда уже практически исчерпаны все меры выхода из сложившейся ситуации. Прежде, чем принять такое решение нужно опробовать все доступные методы, а также поставив в известность банк, попросить у него отсрочку. Выясните, не подходите ли вы под условия госпрограммы помощи заемщикам.
И если вы, все-таки твердо приняли решение продать квартиру, но при этом складывающаяся ситуация дает вам возможность отсрочки, то следуйте совету экспертов: дождитесь конца текущего года или начала следующего, когда рынок будет испытывать острый дефицит предложения, по причине которого цены на недвижимость снова поднимутся.
Понятно, что такие заемщики, находятся в поиске варианта выхода из данной ситуации, причем, как можно с наименьшими потерями.
Таких вариантов существует вроде бы достаточно, но как выбрать самый оптимальный, приемлемый, именно, для вас.
Рассмотрим 5 вариантов с помощью которых можно продать ипотечную квартиру.
Первый вариант – классический, когда какая - то часть денег покупателя идет продавцу, какая-то – банку для погашения оставшейся части кредита. Например: стоимость квартиры составляет $220 тыс., а остаток ссудной задолженности – $180 тыс. Покупатель закладывает в две разных ячейки суммы: $180 000 и $40 000, из которых $180 000 причитается банку, а $40 000 продавцу. Условием доступа к ячейке для банка и продавца является зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности, в котором в качестве собственника вписан покупатель. После закладки денег банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. В итоге, покупатель без всякого риска расстается с деньгами, а продавец получает возможность продать заложенную квартиру. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа
Второй вариант – перекредитование, то есть покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $40 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка.
Но этот вариант категорически не нравится банкам, а мотивируют они это тем, что им надо изучать, проверять надежность нового клиента. Да и проценты кредитования поменяются с 11% годовых (продавец, получавший ипотеку года три назад), до 16-18%. на сегодня. Поэтому этот вариант практически не работает.
Третий вариант – продать квартиру, но прежде самостоятельно погасить кредит. Казалось бы, что просто идеальный вариант со всех сторон, главное нет никаких заморочек с банком. Если бы не один вопрос: где же взять необходимую сумму? И здесь два решения: найти покупателя, который бы согласился дать эту сумму до сделки, что для покупателя большой риск. Или продавцу самому найти эту сумму, прибегнув к потребительскому кредитованию, или, если сумма долга небольшая, одолжить у родных или друзей. Бесспорно, что траты на оформление потребительского кредита будут больше, чем ипотечного. Но, игра стоит свеч: квартира свободная, без обременений, повысится в цене.
[2] Parterss [Суббота, 2015-01-17 23:08]
Четвертый вариант – покупка себе другое жилье. Если до экономического кризиса такие сделки совершались, как правило, для улучшения жилищных условий, когда заемщик продавал свою квартиру, покупая более комфортабельное жилье, тем самым увеличивая сумму долга банку. То сегодня же совершаются сделки противоположного характера, когда заемщик, оказавшийся в тяжелой экономической ситуации, продает большую квартиру чтобы купить себе другую, менее комфортную, а полученную разницу пустить на погашение долга. Понятно, что банк, в этой ситуации возражать не будет.
Пятый вариант - перестать погашать кредит. Но это способ сомнительный во всех отношениях. Принудительная продажа жилья заемщику совершенно невыгодна: его квартира, как правило, будет продана по цене, гораздо дешевле рыночной стоимости, значит, и денег он получит меньше, чем, если бы самостоятельно продал квартиру. Более того, все судебные издержки должник должен будет компенсировать из собственных средств.
При наличии у банка соответствующего судебного решения квартира выставляется на торги, обычно с дисконтом. Уже на первых торгах она выставляется по цене, составляющей 80% от ее стоимости, на втором аукционе размер скидки увеличивается.
Как видим, вариант настолько невыгодный, что нормальные, здравомыслящие люди вряд ли отнесутся к нему серьезно.
Но это наши предложенные варианты, и мы не претендуем на точку в последней инстанции. Но мы уверены, что у кого - то из вас есть свои способы и решения выхода из данной ситуации. Просьба поделиться.